La dynamique de départ : initiative du bailleur
À la fin des années 2000, ICF Habitat nord-est a racheté une résidence composée de deux immeubles et 240 logements située dans les quartiers sud de Lille. Le bailleur y constate au fur et à mesure du temps de forts dysfonctionnements, que ce soit en termes de paiement de charges mais aussi de vandalisme et de tension sociale en général. Les bâtiments sont très vétustes et le site est utilisé comme voie publique ce qui pose des problèmes de sécurité et de propreté dans les espaces extérieurs qui sont désertés par les résidents. Le bailleur lance donc un plan de rénovation des bâtiments ainsi qu’un plan de réaménagement des espaces extérieurs : « résidentialisation » avec un objectif fort de compréhension des attentes des locataires, aussi bien exprimées que cachées, et d’intégration de la biodiversité. L’objectif opérationnel est d’améliorer la qualité du bâti, créer de l’usage positif dans les espaces verts, apaiser les tensions sociales, intégrer la biodiversité et y sensibiliser les résidents.
Le projet du bailleur :
Pour réaliser son projet, ICF Habitat nord-est missionne ELAN, une société de management et d’ingénierie de l’immobilier qui propose une méthodologie classique avec un diagnostic initial, la détermination des enjeux et puis l’apport de réponses à travers un plan d’action qui traduit la stratégie. Ce qui est moins classique en revanche c’est l’équipe déployée sur le projet : 2 écologues et environnementalistes et une anthropologue spécialiste des usages dans le bâtiment.
Il est important que le bailleur missionne des experts qualifiés pour réaliser l’étude.
Les résultats pour la résidence Thumesnil sont présentés ci-après ;
Diagnostic écologique :
Étapes et résultats du diagnostic écologique :
- Étude de sol, non chimique, qui fait ressortir un sol de remblais très pauvre (ce qui aura un impact qualitatif sur les choix de plantation).
- Diagnostic du patrimoine arboré qui fait ressortir une diversité à sauvegarder avec 59 arbres, de 9 espèces différentes, quasiment toutes au stade adulte et propices à être conservés pour un projet d’aménagement sur une optique de 30 ans à peu près. Quelques peupliers vieillissants doivent cependant être coupés.
- Inventaires de la flore plantée et sauvage. 110 espèces ont été trouvées dont 60 % d’espèces sauvages, non plantées, chiffre important pour un espace vert planté et géré.
- Identification des habitats favorables à la biodiversité : diversité de milieux très favorables à l’avifaune (oiseaux) comme les massifs, les haies, les bosquets, les pelouses et les murs végétalisés.
- Identification des éléments à protéger pendant le chantier de rénovation (exemple : un érable qui risque d’être abîmé ou mal élagué pour le ravalement de la façade).
Diagnostic des usages
Déroulement du diagnostic des usages :
Le diagnostic des usages s’est déroulé en 2 temps :
- campagne d’observations sur site pour identifier les problèmes de propreté et de nuisances,
- campagne d’entretiens avec un panel de locataires mais également avec toutes les parties prenantes possibles pour recueillir les avis et sentiments des résidents.
Résultats du diagnostic des usages :
Le diagnostic des usages a révélé une sous-utilisation des espaces extérieurs par les résidents et cela pour plusieurs raisons :
- problème d’appropriation des lieux par les habitants à cause de l’utilisation massive des voies par les non-résidents ;
- problème sanitaire : profusion des déchets alimentaires, festifs et canins un peu partout dans la résidence qui d’après les résidents interrogés sont produits par des promeneurs de chiens étrangers à la résidence ;
- problème sécuritaire lié à des trafics de stupéfiants sur le site ;
- dégradation des espaces verts par du parking sauvage ;
- Problème de cohésion sociale : l’ouverture récente de la résidence à la mixité sociale a créé un fort sentiment d’individualisme et de méfiance de l’autre.
Enjeux identifiés
régler les problèmes sanitaires et de sécurité
créer du lien social
protéger et mettre en valeur la biodiversité présente sur site
Stratégie :
La stratégie identifiée est composée de 8 objectifs prioritaires :
- Créer des partenariats durables autour du projet
- Lutter contre les nuisances et la saleté
- Entretenir les espaces verts de façon écologique
- Valoriser le patrimoine arboré du site
- Créer des espaces verts attractifs
- Créer des aménagements écologiques
- Limiter l’accès aux espaces verts des non résidents
- Créer de l’usage dans les espaces verts et l’accompagner
Ces objectifs se déclinent en 30 actions dont les plus importantes sont :
- création de partenariats avec des associations locales, la mairie et l’école pour les sensibiliser aux enjeux de la résidence et les associer au plan d’action ;
- organisation d’animations sociales et écologiques sur le site avec les partenaires ;
- limitation de l’accès à la résidence des non résidents, action identifiée comme condition sine qua non de la réussite du projet.
- Budget : 24 K€
- Durée : juin 2013 – Septembre 2013
Année de réalisation : 2013